Destrave a pendência do seu imóvel antes que ela vire perda de patrimônio

Atuação estratégica perante Cartórios, Tabelionatos e instâncias judiciais para regularizar matrículas, obter escrituras e dar segurança jurídica às suas transações imobiliárias.

Regularização de imóveis

No Brasil, só é dono quem registra

Contrato de gaveta, inventário parado, área divergente na matrícula ou construção não averbada impedem vender, financiar e transmitir o imóvel aos herdeiros — e o custo da solução cresce a cada ano.

Trabalhamos preferencialmente pela via extrajudicial, mais rápida e previsível, recorrendo ao Judiciário apenas quando o caso exige. Cada procedimento começa por uma leitura técnica da matrícula e da cadeia dominial.

Áreas de atuação

Soluções técnicas para cada tipo de pendência

Usucapião Extrajudicial e Judicial

Reconhecimento da propriedade pela posse, em cartório ou em juízo, com ata notarial, planta, memorial descritivo e anuência de confrontantes.

Adjudicação Compulsória Extrajudicial

Obtenção da escritura pela Lei 14.382/22 quando o vendedor não outorga o título, diretamente no Registro de Imóveis.

Retificação de Registro e Desmembramento

Correção de área, medidas e confrontações na matrícula, desdobro e desmembramento de lotes urbanos com aprovação municipal.

Inventário e Partilha Extrajudicial

Transmissão de bens em tabelionato, inclusive com imóveis irregulares, sem matrícula própria ou com pendências registrais.

Due Diligence e Auditoria de Matrículas

Análise de risco antes da compra: cadeia dominial, penhoras, indisponibilidades, ações contra os vendedores e ônus ocultos.

Direito do Consumidor Imobiliário

Atraso de obra, distrato, vícios construtivos, taxa de evolução de obra, SATI e corretagem indevidas contra construtoras e incorporadoras.

Compra e Venda com Segurança Jurídica

Análise de propostas, minutas de reserva e termos de sinal (arras), com assessoria pré-contratual para fechar o negócio sem surpresas.

Financiamento, Garantias e Gravames

Assessoria em crédito imobiliário, alienação fiduciária e hipoteca, e cancelamento de ônus, penhoras e cláusulas restritivas indevidas.

Contratos Imobiliários

Promessa de compra e venda, cessão de direitos (contratos de gaveta), permuta, doação com usufruto, dação em pagamento, comodato e arrendamento rural.

Locação e Ações Locatícias

Contratos de locação residencial, comercial, built to suit e temporada, execução de garantias, despejo, revisional de aluguel e renovatória.

Escrituras e Atos Notariais

Escrituras públicas, atas notariais, usufruto, servidão, direito de laje, procurações, pacto antenupcial e divórcio extrajudicial com partilha de imóveis.

Averbações e Dúvida Registral

Averbação de construção, reforma, demolição e habite-se, fusão e unificação de lotes e impugnação de exigências do cartório (dúvida registral).

Regularização Fundiária e Loteamentos

REURB-S e REURB-E, regularização rural (CAR, CCIR e ITR), loteamentos clandestinos, condomínios de fato e parcelamento do solo (Lei 6.766/79).

Incorporação e Condomínio

Instituição e especificação de condomínio edilício, memorial de incorporação, convenção, extinção de condomínio e alienação judicial de coisa comum.

Ações Possessórias e Petitórias

Reintegração e manutenção de posse, interdito proibitório, ação reivindicatória e imissão na posse para defender ou recuperar o imóvel.

Rescisão Contratual e Leilões

Rescisão de contratos, cobrança de multas e execução de cláusulas, além de defesa em leilões judiciais e extrajudiciais (anulação e arrematação segura).

IPTU, ITBI e Taxas Municipais

Revisão de IPTU, redução e restituição de ITBI, imunidade na integralização de capital em holding e contestação de taxas municipais indevidas.

Assessoria a Corretores e Imobiliárias

Intermediação e assessoria jurídica preventiva para corretores e imobiliárias, com apoio técnico para o fechamento seguro do negócio.

Como funciona

Do primeiro documento ao registro final

Triagem e Envio de Documentação

Você envia matrícula, contratos e comprovantes. Fazemos a triagem inicial e informamos quais documentos ainda faltam para fechar o diagnóstico.

Diagnóstico Jurídico e Registral

Análise da cadeia dominial e das exigências do cartório competente, com definição da via extrajudicial ou judicial e do custo estimado.

Elaboração Técnica de Requerimentos e Peças

Redação do requerimento, ata notarial, notificações e peças processuais, com a instrução documental completa que evita nota devolutiva.

Protocolo, Acompanhamento e Relatórios

Protocolo no cartório ou no fórum, resposta a exigências e relatórios periódicos de andamento até o registro final.

Sobre o escritório

Advocacia pessoal, conduzida do primeiro contato ao encerramento do caso

A Xavier Advocacia & Consultoria é o escritório do advogado Diego Xavier dos Anjos, inscrito na OAB/SP sob o nº 436.247, com sede em Mogi das Cruzes – SP.

O trabalho combina consultoria preventiva, para resolver a questão antes que ela vire disputa, e atuação judicial quando o caso exige. Cada cliente fala diretamente com o advogado responsável, presencialmente em Mogi das Cruzes – SP e região ou por atendimento digital em todo o Brasil.

Análise documental

Descubra qual é o caminho do seu caso antes de gastar com o caminho errado

A maioria dos casos imobiliários tem mais de uma solução possível — e a diferença entre elas pode ser de anos e de milhares de reais. A análise documental identifica a via correta antes de qualquer contratação.

Simule o orçamento sobre o seu caso

Simule agora mesmo o seu caso, que retornamos para entender a situação e pedir os documentos necessários para a análise.

Ao enviar, você autoriza o contato e o tratamento dos seus dados para análise do caso, conforme a Política de Privacidade e os Termos de Uso.

Perguntas frequentes

Dúvidas que aparecem em quase todo atendimento

Quanto tempo leva uma regularização extrajudicial em cartório?

Depende da via e da qualidade da documentação. Adjudicações compulsórias bem instruídas costumam concluir entre 3 e 6 meses; usucapião extrajudicial, entre 6 e 12 meses; retificações de área, entre 2 e 5 meses. A fase mais demorada quase sempre é a preparação (levantamento topográfico, anuências e certidões), e não a análise do oficial.

Como funciona a Usucapião Extrajudicial e quais documentos são exigidos?

O pedido é protocolado por advogado no Registro de Imóveis da situação do bem, instruído com ata notarial que ateste o tempo de posse, planta e memorial descritivo com ART/RRT, anuência dos confrontantes e do titular registral, certidões negativas fiscais e comprovantes de posse (contas, IPTU, contratos). Sem impugnação, o oficial abre matrícula em nome do requerente.

Comprei por contrato de gaveta e o vendedor faleceu. Como registrar o imóvel?

Há três caminhos: escritura outorgada pelos herdeiros dentro do inventário, adjudicação compulsória extrajudicial com prova de quitação, ou usucapião quando não existe documentação contratual suficiente. A escolha depende do contrato, dos comprovantes de pagamento e da existência de herdeiros identificados.

Atraso na entrega dá direito a rescisão com devolução total?

Sim. Ultrapassado o prazo contratual acrescido da tolerância de 180 dias, o comprador pode optar pela rescisão por culpa da construtora, com devolução integral e corrigida de tudo o que pagou, sem retenção, em parcela única. Alternativamente, pode manter o contrato e pleitear multa e indenização pelo período de atraso.

É possível fazer inventário em cartório com imóvel irregular ou sem matrícula?

Sim. O bem pode ser inventariado como direitos possessórios ou como direitos sobre contrato, desde que a posse esteja documentada. Depois, ou paralelamente, promove-se a regularização registral por usucapião, adjudicação ou retificação, transferindo o imóvel já em nome dos herdeiros.

Qual a diferença prática entre regularizar na Prefeitura e no Cartório?

A Prefeitura trata da regularidade urbanística e edilícia: aprovação de projeto, habite-se, averbação de construção, desdobro e IPTU. O Cartório trata da propriedade: quem é o dono, área registrada, ônus e transmissões. Um imóvel pode estar regular na Prefeitura e irregular no Registro — e é o registro que permite vender, financiar e herdar com segurança.

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