Atraso na entrega de imóvel em 2026: conheça seus direitos e saiba quando a construtora deve indenizar

Comprou um imóvel na planta e a construtora não cumpriu o prazo de entrega? O atraso na conclusão da obra pode assegurar ao comprador o direito de exigir o cumprimento contratual, receber indenização pela privação do imóvel ou, em determinadas circunstâncias, rescindir o contrato com restituição dos valores pagos.

A aquisição de um imóvel representa uma decisão patrimonial relevante. Entretanto, quando o empreendimento não é entregue na data contratualmente estabelecida, o comprador pode enfrentar consequências que ultrapassam o simples adiamento da mudança, especialmente quando continua pagando aluguel, prestações de financiamento ou outras despesas vinculadas ao negócio.

A legislação brasileira estabelece mecanismos de proteção ao adquirente, especialmente por meio do Código de Defesa do Consumidor, do Código Civil, da Lei nº 4.591/1964 e das alterações introduzidas pela Lei nº 13.786/2018.

Compreender quais direitos podem ser exercidos, quem responde pelo atraso e quais documentos são necessários constitui o primeiro passo para avaliar as medidas cabíveis.

1. Quando o atraso na entrega do imóvel se torna ilegal?

O prazo contratual de entrega constitui uma obrigação assumida pela construtora ou incorporadora. Entretanto, determinados contratos de incorporação imobiliária estabelecem um período adicional de tolerância para conclusão do empreendimento.

O artigo 43-A da Lei nº 4.591/1964, introduzido pela Lei nº 13.786/2018, disciplina a possibilidade de previsão contratual de tolerância de até 180 dias corridos, desde que expressamente pactuada e observados os requisitos legais.

Na prática, devem ser examinados três elementos:

• A data originalmente prevista para entrega da unidade imobiliária.
• A existência e a validade da cláusula de tolerância.
• O prazo efetivamente transcorrido sem disponibilização regular do imóvel.

Ultrapassado o prazo contratualmente exigível, o atraso poderá caracterizar inadimplemento da incorporadora, permitindo ao adquirente avaliar as consequências jurídicas decorrentes do descumprimento.

É importante esclarecer que o prazo de 180 dias não constitui autorização indiscriminada para atrasar a obra. A aplicação da tolerância depende do regime jurídico contratual e do atendimento às exigências legais.

2. Quais são os direitos do comprador quando a construtora atrasa a obra?

A legislação admite diferentes providências, conforme as circunstâncias do empreendimento, o conteúdo contratual e a intenção do adquirente.

A definição da medida juridicamente adequada depende de uma análise conjunta dos documentos, pois nem todas as consequências são cumuláveis e existem diferenças relevantes entre contratos celebrados antes e depois da Lei nº 13.786/2018.

3. A construtora deve pagar indenização pelo atraso na entrega do imóvel?

A resposta depende do contrato e do regime jurídico aplicável, mas o ordenamento brasileiro prevê mecanismos específicos de reparação.

Nos contratos sujeitos ao artigo 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/1964, quando o prazo legalmente admitido é ultrapassado e o comprador adimplente opta pela manutenção do negócio, a legislação estabelece indenização correspondente a 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, calculada proporcionalmente aos dias e corrigida conforme o índice contratual.

O percentual legal não deve ser confundido com uma indenização universal calculada sobre o valor total do imóvel.

Para contratos anteriores à vigência da Lei nº 13.786/2018, bem como para outras situações submetidas a regimes específicos, a solução pode depender das cláusulas contratuais, do Código Civil e da jurisprudência aplicável.

Indenização por lucros cessantes

Os lucros cessantes, nas controvérsias relativas ao atraso na entrega de imóveis, estão associados à privação injusta da utilização econômica do bem.

O Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo 970, estabeleceu que a cláusula penal moratória, quando estipulada em valor equivalente ao locativo, em regra afasta sua cumulação com lucros cessantes.

Entretanto, o Tribunal também reconhece distinções quando a penalidade contratual não corresponde adequadamente ao valor econômico da privação do imóvel.

Por conseguinte, não basta verificar se o contrato prevê multa por atraso. Torna-se necessário examinar sua natureza, finalidade, base de cálculo e correspondência com a reparação pretendida.

4. Posso cancelar a compra do apartamento e receber meu dinheiro de volta?

Quando o atraso ultrapassa os limites juridicamente admitidos, o comprador pode ter fundamento para requerer a resolução do contrato por inadimplemento da incorporadora.

No regime do artigo 43-A, § 1º, da Lei nº 4.591/1964, observados os respectivos pressupostos, a resolução por atraso não imputável ao adquirente autoriza a restituição integral dos valores pagos, com os consectários previstos na legislação.

A norma estabelece, para a situação nela disciplinada, prazo de até 60 dias corridos, contados da resolução contratual, para a devolução.

Existe uma diferença essencial entre o distrato por iniciativa do comprador e a resolução contratual decorrente de descumprimento da construtora.

Quando o adquirente simplesmente desiste da compra, podem incidir consequências contratuais e legais distintas daquelas aplicáveis quando o desfazimento decorre da mora da incorporadora.

Portanto, antes de assinar qualquer distrato, é recomendável verificar a causa do encerramento contratual, os valores já desembolsados, as penalidades exigidas e a extensão das obrigações pendentes.

5. A multa contratual pode ser aplicada contra a construtora?

Muitos contratos de promessa de compra e venda estabelecem penalidades expressivas para o atraso no pagamento das parcelas pelo comprador, mas não apresentam disposição equivalente para o descumprimento da incorporadora.

A questão foi examinada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 971, que admite a utilização da cláusula penal prevista exclusivamente em desfavor do adquirente como parâmetro para a indenização decorrente do inadimplemento da vendedora, mediante conversão das obrigações heterogêneas em dinheiro por arbitramento judicial.

Consequentemente, a ausência de multa expressamente estipulada contra a construtora não significa, necessariamente, inexistência de responsabilidade pelo atraso.

A análise deve considerar a equivalência econômica das obrigações, o conteúdo contratual e a legislação aplicável à contratação.

6. Juros de obra e correção monetária: o comprador pode continuar pagando?

O atraso na conclusão de empreendimentos imobiliários também pode repercutir sobre os encargos financeiros vinculados à aquisição.

Entre as questões que merecem exame estão os chamados juros de obra, os encargos cobrados durante a fase de construção e a utilização de índices setoriais de atualização monetária após o descumprimento do prazo de entrega.

No Tema Repetitivo 996, o STJ estabeleceu, para as modalidades contratuais especificamente abrangidas pelo julgamento, orientações sobre a ilicitude de cobrança de juros de obra após o prazo ajustado, considerada a tolerância, e sobre a substituição do indexador setorial nas condições indicadas pela tese.

A possibilidade de restituição, revisão ou afastamento de determinados encargos exige, portanto, a identificação do financiamento, da modalidade de contratação e do período das cobranças.

7. Posso pedir indenização por danos morais pelo atraso da obra?

O simples atraso contratual não gera, automaticamente, indenização por danos morais.

O Superior Tribunal de Justiça reconhece que a reparação extrapatrimonial depende da demonstração de circunstâncias específicas que ultrapassem os transtornos ordinariamente associados ao inadimplemento.

Em determinadas situações, a extensão do atraso, suas consequências sobre a vida do comprador e a gravidade dos prejuízos extrapatrimoniais podem justificar uma análise individualizada.

Dessa maneira, não é juridicamente adequado afirmar que todo comprador de imóvel atrasado possui direito automático a indenização moral.

A viabilidade do pedido depende das particularidades da relação contratual e dos elementos probatórios disponíveis.

8. Quem responde pelo atraso: construtora, incorporadora ou administradora do empreendimento?

A responsabilidade pelo atraso nem sempre se limita à empresa cujo nome aparece no contrato.

Empreendimentos imobiliários podem envolver diferentes pessoas jurídicas responsáveis pela incorporação, construção, comercialização, gestão administrativa e cumprimento das obrigações perante os adquirentes.

A existência de várias empresas, entretanto, não significa que todas respondam automaticamente pelo inadimplemento.

É necessário identificar suas respectivas participações na operação imobiliária, os vínculos jurídicos estabelecidos e a incidência das regras legais de responsabilidade.

E quando o empreendimento envolve empresas do mesmo grupo econômico?

A existência de sociedades com sócios comuns, administração compartilhada ou identidade comercial pode justificar investigação mais aprofundada sobre a organização empresarial do empreendimento.

Entretanto, a mera integração a um grupo econômico não autoriza, isoladamente, a responsabilização indiscriminada de todas as empresas envolvidas.

A análise pode exigir a verificação de documentos de incorporação, contratos, comunicações comerciais, participação na cadeia de fornecimento e eventual configuração das hipóteses legais de responsabilização.

Em situações específicas, também poderá ser examinada a aplicação da desconsideração da personalidade jurídica, observados os requisitos legais.

Identificar corretamente os responsáveis pelo empreendimento é relevante não apenas para a discussão judicial, mas também para a efetividade de eventual obrigação de entrega, restituição de valores ou indenização.

9. A construtora pode justificar o atraso alegando falta de materiais ou problemas com fornecedores?

Problemas de abastecimento, contratação de mão de obra, organização do canteiro e dificuldades operacionais podem integrar os riscos ordinários da atividade empresarial.

Entretanto, a análise de justificativas apresentadas pela construtora exige a verificação de sua natureza, imprevisibilidade, inevitabilidade e relação causal com o descumprimento contratual.

O Código de Defesa do Consumidor e o Código Civil fornecem os parâmetros para apurar a responsabilidade, inclusive quanto à distribuição do ônus da prova e à existência de eventual causa juridicamente apta a afastá-la.

A simples apresentação de justificativa genérica, desacompanhada de elementos concretos, não encerra a controvérsia sobre a mora.

10. Quais documentos são necessários para avaliar o atraso da obra?

Antes de discutir eventual responsabilização, é importante organizar a documentação referente à compra e ao empreendimento.

Os principais documentos são:

1. Contrato de promessa de compra e venda e respectivos aditivos.
2. Comprovantes de pagamento das parcelas e demais despesas.
3. Materiais publicitários contendo a previsão de entrega.
4. Comunicações da construtora sobre o andamento da obra.
5. Documentos referentes ao financiamento imobiliário, quando existente.
6. Comprovantes de aluguel e de outras despesas relacionadas ao atraso.
7. Mensagens, notificações e protocolos de atendimento.
8. Documentos referentes à disponibilização das chaves ou regularização da unidade, quando houver.

A documentação permitirá estabelecer a cronologia contratual, identificar o prazo exigível, avaliar a extensão do inadimplemento e verificar quais obrigações podem ser exigidas.

11. Perguntas frequentes sobre atraso na entrega de imóveis

A construtora pode atrasar a obra por mais de 180 dias?

• O artigo 43-A da Lei nº 4.591/1964 disciplina uma tolerância contratual de até 180 dias para os contratos abrangidos por sua aplicação. Ultrapassado o prazo exigível, podem surgir consequências jurídicas relacionadas ao inadimplemento, sem prejuízo de situações excepcionais que demandem análise específica.

Preciso esperar a obra terminar para buscar meus direitos?

• Não necessariamente. Dependendo do descumprimento já caracterizado e da providência pretendida, pode haver fundamento para atuação antes da conclusão da obra.

Posso receber indenização mesmo querendo continuar com o apartamento?

• Sim, existem hipóteses legais e contratuais de reparação pela mora sem necessidade de desfazimento do negócio. A apuração deve considerar o regime do contrato e evitar cumulações juridicamente indevidas.

Se a construtora estiver em recuperação judicial, perco meus direitos?

• Não automaticamente. A recuperação judicial pode afetar a forma de exercício e satisfação dos créditos, conforme a natureza da obrigação, o momento de constituição do crédito e as regras aplicáveis ao procedimento.

O contrato prevê multa somente contra mim. Posso exigir penalidade da construtora?

• O Tema 971 do STJ admite a utilização da penalidade estabelecida exclusivamente contra o comprador como parâmetro indenizatório para o descumprimento da vendedora, respeitadas as particularidades da contratação.

Posso entrar com ação contra várias empresas envolvidas na obra?

• A inclusão de diferentes pessoas jurídicas depende da existência de fundamento concreto para responsabilização de cada uma, considerando o contrato, a atuação no empreendimento e as regras legais pertinentes.

Qual é o prazo para processar a construtora por atraso?

• Não existe um prazo único para todas as pretensões relacionadas ao atraso de obra. A prescrição depende da natureza do pedido, da causa jurídica invocada e dos marcos temporais aplicáveis. Por essa razão, o prazo deve ser examinado individualmente.

12. A importância da análise jurídica do contrato e do empreendimento

As controvérsias envolvendo imóveis adquiridos na planta exigem avaliação que ultrapassa a simples constatação do atraso.

A identificação do regime contratual, dos participantes do empreendimento, das obrigações assumidas, dos pagamentos realizados e das consequências patrimoniais constitui etapa relevante para definir a estratégia juridicamente adequada.

A atuação preventiva também permite avaliar propostas de aditamento contratual, cronogramas de entrega, instrumentos de distrato e eventuais alternativas negociais, evitando que o adquirente assuma obrigações adicionais sem compreender seus efeitos jurídicos.

Xavier Advocacia & Consultoria | Direito Imobiliário e Contratual

A Xavier Advocacia & Consultoria, com atuação em São Paulo, desenvolve atividades jurídicas nas áreas de Direito Imobiliário, Civil e Contratual, incluindo a análise de instrumentos de aquisição imobiliária, inadimplemento de obrigações e responsabilidade contratual.

Compradores que enfrentam atraso na entrega do imóvel podem buscar orientação jurídica para compreender as disposições contratuais, avaliar os documentos do empreendimento e identificar as medidas compatíveis com sua situação.

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Conteúdo jurídico de caráter informativo, elaborado com base na legislação e na jurisprudência brasileiras. A análise de direitos e responsabilidades depende das circunstâncias de cada contratação.

Autor: Dr. Diego Xavier dos Anjos | Xavier Advocacia & Consultoria

Atualizado em: 11 de outubro de 2026.