A usucapião extrajudicial está prevista no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos e permite reconhecer a propriedade diretamente no Registro de Imóveis da situação do bem, sem ação judicial. É a via preferencial quando não há conflito entre os interessados.
Passo a passo do procedimento
- Ata notarial lavrada em tabelionato, atestando o tempo e a natureza da posse
- Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com ART ou RRT
- Anuência dos confrontantes e do titular registral, expressa ou obtida por notificação
- Certidões negativas das Fazendas federal, estadual e municipal
- Protocolo do requerimento, por advogado, no Registro de Imóveis competente
- Publicação de edital e prazo para eventuais impugnações
- Qualificação registral e abertura de matrícula em nome do requerente
Prazos reais
Casos bem instruídos e sem impugnação costumam ser concluídos entre 6 e 12 meses. A maior parte do tempo é consumida na fase pré-protocolo: levantamento topográfico, obtenção de anuências e certidões. Impugnação de qualquer interessado remete o caso à via judicial, sem perda dos documentos já produzidos.
Modalidades e prazos de posse
A modalidade define o tempo mínimo de posse: extraordinária (15 anos, ou 10 com moradia ou obras produtivas), ordinária (10 anos com justo título e boa-fé, ou 5 anos em aquisição onerosa com registro cancelado), especial urbana (5 anos em até 250 m², sem outro imóvel) e familiar (2 anos, com abandono do lar pelo ex-cônjuge).
Quando a via judicial ainda é melhor
Se o titular registral é desconhecido, houve recusa expressa de confrontante ou existe disputa possessória em curso, a ação judicial oferece instrumentos de citação por edital e produção de prova testemunhal que o cartório não possui.
O ponto crítico é a instrução: praticamente todas as devoluções em cartório decorrem de memorial descritivo inconsistente com a matrícula. Corrigir isso antes do protocolo é o que separa 8 meses de 3 anos.