O chamado contrato de gaveta é um instrumento particular de compra e venda que nunca foi levado ao Registro de Imóveis. Enquanto o vendedor está vivo, a solução costuma ser simples: comparecimento ao tabelionato e lavratura da escritura definitiva. Quando o vendedor falece, o imóvel passa a integrar o espólio e a transferência exige um caminho técnico específico.
Por que o imóvel continua no nome do falecido
No Brasil, só é dono quem registra. O contrato de gaveta gera direito obrigacional entre as partes, mas não transfere a propriedade. Com o óbito, a titularidade registral permanece com o falecido e a escritura só pode ser assinada pelos herdeiros, depois de aberto o inventário, ou substituída por decisão que supra essa vontade.
Caminho 1: escritura com os herdeiros no inventário
Se os herdeiros são conhecidos, maiores, capazes e concordam com a venda já quitada, o inventário extrajudicial pode reconhecer a obrigação e viabilizar a outorga da escritura ao comprador. É o cenário mais rápido, resolvido em cartório, com assistência obrigatória de advogado.
Caminho 2: adjudicação compulsória extrajudicial
Com a Lei 14.382/2022, o comprador que tem contrato e prova de quitação pode requerer a adjudicação compulsória diretamente no Registro de Imóveis, sem processo judicial. O requerimento é instruído com o contrato, comprovantes de pagamento, certidões e ata notarial, e os interessados são notificados para se manifestar.
- Contrato de compra e venda assinado, ainda que sem reconhecimento de firma
- Prova da quitação integral do preço
- Ata notarial atestando a posse e a cadeia negocial
- Certidão de óbito do vendedor e qualificação dos herdeiros
- Certidão de matrícula atualizada e certidões negativas fiscais
Caminho 3: usucapião
Quando não há prova de quitação, os herdeiros são desconhecidos ou existe litígio, a usucapião — extrajudicial ou judicial — costuma ser a via adequada, pois a propriedade decorre da posse mansa e pacífica pelo prazo legal, e não do contrato.
Riscos de não regularizar
O imóvel não pode ser financiado, vendido com segurança nem dado em garantia. Além disso, dívidas dos herdeiros podem gerar penhora sobre um bem que, na prática, já é seu. Cada ano de atraso encarece a solução, porque documentos vencem, herdeiros falecem e novas partilhas se acumulam.
A escolha entre os três caminhos depende da documentação existente. Uma análise prévia da matrícula e do contrato define a rota mais rápida e menos custosa.