Antes de 2022, o comprador que quitou o imóvel e não conseguia a escritura precisava ajuizar ação de adjudicação compulsória, com anos de tramitação. A Lei 14.382/2022 inseriu o artigo 216-B na Lei de Registros Públicos e trouxe a via extrajudicial, processada no próprio Registro de Imóveis.
Quem pode utilizar
- Promitente comprador com contrato de promessa de compra e venda, registrado ou não
- Cessionário de direitos, com cadeia de cessões demonstrada
- Herdeiros do promitente comprador falecido
- Compradores por instrumento particular com força de escritura pública
Documentos exigidos
O requerimento é assinado por advogado e instruído com o instrumento contratual, prova da quitação integral, ata notarial que documente a recusa ou a impossibilidade de o vendedor outorgar a escritura, certidão da matrícula, certidões pessoais dos vendedores e comprovante de recolhimento do ITBI.
Como corre o procedimento
Protocolado o pedido, o oficial qualifica os documentos e notifica o titular registral para se manifestar em 15 dias. O silêncio é interpretado como concordância e o registro é efetivado. Havendo impugnação fundamentada, o procedimento é encerrado e a discussão segue para o Judiciário.
Adjudicação ou usucapião?
A adjudicação exige contrato e quitação: ela executa um negócio jurídico existente. A usucapião independe de contrato e se apoia no tempo de posse. Quando há documentação contratual completa, a adjudicação é mais rápida e mais barata, porque dispensa levantamento topográfico e anuência de confrontantes.
Na prática, o gargalo é a prova de quitação. Recibos parciais, transferências antigas e pagamentos em espécie precisam ser reconstruídos com cuidado antes do protocolo, sob pena de nota devolutiva.